11.01.2016

Mietpreisstopp gefährdet Mietspiegel

Expertise sieht Orientierungshilfe für Mieter in Gefahr

Der Stopp der Mietpreise würde die Mietpreise explosionsartig ansteigen lassen. Vor dieser Gefahr hat am  Montag Frank Junker, der Vorsitzende der Geschäftsleitung der ABG FRANKFURT, gewarnt. Junker stützt sich auf ein Gutachten der renommierten Rechtsanwaltskanzlei Freshfields, die im Falle eines Mietpreisstopps den Mietspiegel grundsätzlich gefährdet sieht. Der von Teilen der Politik geforderte Mietpreisstopp bewirke  genau das Gegenteil dessen, was er bewirken solle und gefährde darüber hinaus die Rechtssicherheit des Mietspiegels, hob Junker in einem Pressegespräch hervor.

In Frankfurt am Main hat die Mietpreisbremse Geltung. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und für die Mieter nachvollziehbar zu machen, gibt es den Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Kriterien ermittelt wird. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Vergleichsmiete höchsten um zehn Prozent überschritten werden. Paragraf 556 d des BGB regelt, dass der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mietspiegel zugrunde zu legen ist.

Vor Gericht gilt der qualifizierte Mietspiegel als Maßstab für Mieter und Vermieter. Die darin aufgeführten Mietpreise sind zutreffend. Diese Funktion des Mietspiegels schließt es aus, solchen Wohnraum bei der Erstellung eines Mietspiegels zu berücksichtigen, dessen Mieten nur zu dem Zweck um einen symbolischen Betrag erhöht wurden, um Eingang in den Mietspiegel zu finden. Solche symbolischen Mieterhöhungen spiegeln nicht die realen Marktbedingungen wider, sondern verfolgen ausschließlich die Zielsetzung, die im Mietspiegel ausgewiesenen Mieterhöhungen für bestimmte Mietwohnungen zu verbessern, heben die Rechtsexperten aus dem Büro Freshfield ausdrücklich hervor. Dieses Vorgehen ziele darauf, den Umfang zulässiger Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbereich für vergleichbare Mietwohnungen möglichst gering zu halten. Zur Verfolgung dieser politischen Zielsetzung darf das Instrument des Mietspiegels nicht eingesetzt werden.

Dieser Grundsatz gelte umso mehr, wenn der Mietspiegel, wie in Frankfurt am Main, als qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten, wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werde und auf repräsentativen Daten beruhen müsse, so die Anwaltskanzlei Freshfields. Über den Mietspiegel lasse sich nicht begründen, aus politischem Interesse die Mietpreisbegrenzung mittels Verzerrung der im Mietspiegel aufgezeigten Vergleichsmieten durchzusetzen. Das wäre mit den Bestimmungen des Bürgerlichen Rechts nicht zu vereinbaren, unterstreichen die Experten aus dem Büro Freshfields in ihrem Rechtsgutachten. Ausdrücklich warnen sie davor, auf diese Weise den Mietspiegel „zu verwässern“: Damit drohe dem im Mietspiegel abgebildeten Mietniveau „ein Kollateralschaden“, der „weit über den bloßen Schaden bei der ABG hinausgeht“.

Dies bedeutet, dass die Mieten der ABG, die ob der sozialverträglichen Mietenpolitik der ABG eine preisdämmende Wirkung haben, bei der Erhebung des Mietspiegels nicht mehr berücksichtigt werden dürfen“, stellte ABG-Geschäftsführer Junker heraus. Die Folge davon sei, dass die Mieten in Frankfurt am Main enorm steigen werden, da die günstigen ABG Mieten nicht mehr berücksichtigt werden dürfen. Würden diese dennoch in die Erhebung des Mietspiegels einfließen, droht die Außerkraftsetzung des Mietspiegels durch Gerichte.

Statt nicht zu Ende gedachte Versprechungen zu machen, die fatale Wirkungen auf die rechtsbefriedende Wirkung des qualifizierten Mietspiegels haben werden, setzt die ABG auf moderate Mieterhöhungen. Statt der gesetzlich zulässigen Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, hat die ABG eine Kappungsgrenze von maximal zehn Prozent gesetzt. Darüber hinaus habe die ABG aus ihrer sozialen Verantwortung heraus den im Mietspiegel ausgewiesenen Lagezuschlag um die Hälfte gekürzt, da sie diesen nicht für marktkonform hält, sagte Junker. Darüber hinaus habe die ABG bei allen Wohnungen, bei denen die Miete nach dem Mietspiegel 2014 im Vergleich zu 2012 um zehn Prozent und mehr gestiegen ist, einen freiwilligen Abschlag in Höhe von fünf Prozent vorgenommen.

Nur auf diese Weise lasse sich die für alle Frankfurter Wohnungen zwingend notwendige Rechtssicherheit des Mietspiegels gewährleisten, sagte Junker. Allein auf diesem Wege lasse sich erhindern, dass mangels Mietspiegel die Mieten im freien Raum stehen und Mieten verlangt werden können, so wie sie der Markt hergibt. Mit einer Durchschnittsmiete von 7,72 Euro im Verhältnis zu den Marktmieten von 10,13 Euro leiste die ABG einen wesentlichen Beitrag dafür, den gravierenden  Anstieg der Mieten zu verhindern.

„Vermeintliche Wohltaten durch einen Mietpreisstopp führen genau zum Gegenteil, nämlich zu einem enormen Anstieg der Mieten aufgrund der nicht mehr zu berücksichtigenden Mieten der ABG und zur Anfechtbarkeit des qualifizierten Mietspiegels, wodurch die Rechtssicherheit in Frankfurt am Main nicht mehr gewährleistet ist für die Erhebung von Mieten“, fasste Junker zusammen.

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